Opłatę adiacencką będzie można wnieść w naturze

Nowe regulacje dotyczące opłaty adiacenckiej wprowadzone nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami precyzują formę jej nałożenia i umożliwiają uwzględnienie wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z realizacji inwestycji finansowanych przy udziale funduszy europejskich. Przepisy zezwalają także na wnoszenie opłaty w naturze.

Wchodząca w życie 22 października br. nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 173, poz. 1218) wprowadza liczne zmiany dotyczące opłaty adiacenckiej. Konieczność wprowadzenia niektórych z nich wynikała m.in. z wyroków Trybunału Konstytucyjnego czy nowelizacji innych ustaw.

Uchwała rady gminy podstawą naliczenia

Generalnie urzędnicy powinni pamiętać, że naliczenie opłaty adiacenckiej wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem może nastąpić tylko wtedy, jeśli w danej chwili obowiązywała przewidująca stosowną opłatę uchwała rady gminy. W sprawie tej 2 kwietnia 2007 r. wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny (sygn. akt SK 19/06) rozpatrujący sytuację prawną osób, które w latach 2000–2004 zostały zobowiązane do zapłaty stawki, której wysokość ustalono w drodze uchwały rady gminy dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o podziale nieruchomości. Sytuacja taka stwarzała stan niepewności co do samego nałożenia opłaty i jej wysokości, które doprowadziły do naruszenia konstytucyjnej zasady zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. Ze względu na wyrok TK, ustawodawca zdecydował się na precyzyjne uregulowanie tej kwestii.

WAŻNE: wójt, burmistrz, prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką tylko wtedy, jeśli przewidująca odpowiednią stawkę procentową uchwała rady gminy obowiązywała w dniu, w którym:

• decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna
  albo;
• orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.
  Wysokość opłaty ustala się na podstawie stawki procentowej obowiązującej w jednym z tych dni.

Wysokość opłaty

Obowiązujące przed nowelizacją przepisy określały jednolitą maksymalną stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 50 proc. różnicy wartości nieruchomości we wszystkich przypadkach, gdy opłata ta jest przewidziana. Oczywiście, jest to stawka najwyższa, której rada gminy nie może przekroczyć.

Nowelizacja wprowadza natomiast inną stawkę w przypadku dokonania podziału na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa. Górny próg opłaty ustala się w ich przypadku na 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Odmienne traktowanie podziału dokonanego na wniosek wynika z tego, że przy takim podziale wszelkie koszty podziału pokrywa wnioskodawca. Inna jest sytuacja np. właściciela, który otrzymuje nieruchomość w wyniku scalenia i podziału dokonanego na koszt gminy, ponieważ wartość jego nieruchomości wzrasta bez jakiejkolwiek partycypacji finansowej w czynnościach skutkujących zwiększeniem wartości nieruchomości.

WAŻNE: rada gminy w zależności od przyczyny zwiększenia wartości nieruchomości może przewidzieć w uchwale następujące maksymalne stawki opłaty adiacenckiej:

• 30 proc. - podział nieruchomości dokonany na wniosek i koszt właściciela względnie użytkownika wieczystego nieruchomości;
• 50 proc. - scalenie i podział nieruchomości w trybie art. 101 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• 50 proc. - budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Wymiar w drodze decyzji administracyjnej

Zasadą jest, że wysokość należnej od właściciela lub użytkownika wieczystego opłaty adiacenckiej ustala wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej. Już wcześniej było to wprost wyrażone w ustawie o gospodarce nieruchomościami w przypadku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika (art. 98a) oraz budowy urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145). Przy nowelizacji w celu uporządkowania przepisów dodano, że także przy scaleniu i podziale nieruchomości opłata jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale (art. 145 ust. 1). Powyższa zmiana dla praktyki działania urzędów gmin nie powinna mieć większego znaczenia, ponieważ już od dawna zasadą było wymierzanie opłaty adiacenckiej decyzją administracyjną.

Odrębne przepisy przy modernizacji nieruchomości

Podstawowym problemem jest zapis art. 145 zakładający, że opłatę można ustalić po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi. Kwestią sporną jest natomiast ustalenie momentu, od którego powyższe możliwości zaistnieją dla właściciela lub użytkownika. W dodanym art. 148b stwierdza się, że ustalenie stworzenia warunków do podłączenia do urządzeń lub do korzystania z drogi następuje na podstawie odrębnych przepisów.
Odrębne przepisy, które urzędnik przygotowujący decyzję administracyjną o ustaleniu opłaty powinien wziąć pod uwagę w celu stwierdzenia, czy zostały stworzone odpowiednie warunki, to:

• ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn zm.);
• ustawa z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 2005 r. nr 236, poz. 208 z późn. zm.);
• ustawa z 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (Dz.U. z 2006 r. nr 89, poz. 625 z późn. zm.);
• ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2006 r. nr 123, poz. 858);
• ustawa z 16 lipca 2004 r. - Prawo telekomunikacyjne (Dz.U. nr 171, poz. 800 z późn. zm.).

GSIA RADZI

Po wejściu w życie nowelizacji gmina (ale także rzeczoznawca majątkowy lub osoba zobowiązana do zapłaty) będzie mogła zwrócić się do właściwego branżowo podmiotu (np. dostawcy telekomunikacyjnego) z wnioskiem o informację, czy zostały już stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi wystarczające do ustalenia opłaty.

Opłata przez przeniesienie własności działki

Nowe regulacje przewidują możliwość uiszczenia opłaty adiacenckiej w naturze, tj. poprzez przeniesienie prawa do wydzielonej działki. Urzędnicy powinni pamiętać, że jest to tylko możliwość zastosowania innej formy zapłaty, a jej skuteczność zależy od zgody gminy. Taką formę zastosować można tylko przy podziale nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika oraz przy scaleniu i podziale w trybie art. 101 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Korzyści z szerszej definicji

Do tej pory wzrost wartości nieruchomości wynikający z dokonanej modernizacji był przyczyną naliczenia opłaty adiacenckiej tylko wtedy, gdy środki finansowe na budowę urządzeń infrastruktury technicznej pochodziły od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Dzięki rozszerzeniu w nowelizacji ustawowej definicji opłaty adiacenckiej będzie ona dotyczyła także środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Jest to bardzo ważne rozwiązanie zwłaszcza dla samorządów terytorialnych, ponieważ dodatkowo motywuje do starań o pozyskanie środków z funduszy europejskich. Dzięki zmianom gminy będą mogły odnieść również bezpośrednie korzyści finansowe z uzyskanych funduszy wspólnotowych.

Kazimierz Pawlik